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FSBO: Si vous vendez votre maison sans agent immobilier?
Qui connaît votre maison mieux que vous? Non seulement y avez-vous vécu, mais vous connaissez toutes les caractéristiques remarquables de la maison. Vous y avez consacré des années d’exploration. Cela peut donc sembler être un gaspillage d'argent que de payer quelqu'un d'autre des milliers de dollars pour vendre votre propriété. Surtout si vous avez fait vos devoirs et que vous avez une assez bonne idée du fonctionnement de For Sale By Owner (FSBO).
Cependant, avez-vous pris en compte tous les autres facteurs qui entrent dans le FSBO? Ci-dessous, Freshome examine les avantages et les inconvénients de la vente de votre maison sans agent immobilier.
Avantage: économiser de l'argent
FSBO peut éliminer l'homme du milieu. Image: RichLegg / Getty Images
L'avantage le plus évident est le montant d'argent que vous pourriez potentiellement économiser. «En règle générale, un agent immobilier facture des frais de référencement de 6%: 3% à l'agent de l'acheteur, 3% à l'agent de référencement et la vente par le propriétaire annule ces frais», explique Amanda Graham, agent immobilier chez MacDonald / Becker / TTR Sotheby's. International Realty à Washington, DC. "En outre, le propriétaire contrôle le prix et négocie avec l'acheteur les conditions qu'il souhaite", déclare Graham.
Mais le propriétaire ne contrôle-t-il pas le prix de toute façon? Oui, mais selon Mark Cianciulli de Le groupe CREM à Long Beach, Californie, les propriétaires peuvent être influencés par l’opinion de leur agent immobilier. «Cependant, dans cette situation, les propriétaires pourront contrôler entièrement les prix et fixer le prix de la maison à leur guise», déclare M. Cianciulli.
Avantage: contrôle
Les propriétaires peuvent contrôler chaque aspect. Image: Tabs62 / Getty Images
«Lorsque les propriétaires vendent leur propre maison, ils peuvent faire autant ou aussi peu de marketing qu’ils le souhaitent. Ils ont toute discrétion sur l'apparence des supports marketing », déclare Cianciulli.
Le propriétaire est la personne la plus informée en ce qui concerne la maison. Cela, dit-il, les place dans une excellente position pour communiquer cette information aux acheteurs potentiels. Par exemple, si vous avez installé une nouvelle véranda, vous pouvez expliquer comment il est utile de réduire votre facture de chauffage en hiver.
Les propriétaires peuvent également contrôler le calendrier. Par exemple, vous préférerez peut-être coordonner votre emploi du temps avec des acheteurs potentiels pour leur montrer la maison à un moment qui leur convient. En outre, vous ne pouvez pas être pressé de vendre la maison dès que possible. Dans ces circonstances, Graham dit que la route FSBO peut fonctionner pour vous. Lorsque les propriétaires ont beaucoup travaillé chez eux, par exemple pour ajouter des détails architecturaux, ils peuvent souhaiter attendre un acheteur bénéficiant d'une appréciation similaire.
Fred McGill, PDG et agent autorisé de SimpleShowing à Atlanta, en Géorgie, estime que le FSBO est une excellente approche pour certains propriétaires. "Par exemple, si vous êtes à l'aise avec le processus de vente d'une maison parce que vous l'avez déjà fait une ou deux fois auparavant", il déclare que cela pourrait être un avantage de vendre la maison vous-même à votre rythme.
McGill pense également que cela pourrait être une bonne idée de vendre certains types de propriétés. «Dans une zone homogène, telle qu'une copropriété ou une communauté de maisons en rangée, où les prix sont similaires dans toute la communauté, il est facile d’énumérer la FSBO du domicile et d’attraper le trafic de débordement provenant d’autres annonces de votre même quartier, explique-t-il.
Avantage: l'aide juridique est disponible
Vous n'êtes pas obligé de faire cavalier seul. Image: Andy Dean Photography / Shutterstock
De plus, McGill affirme que cette méthode pourrait convenir aux personnes qui n’ont pas peur des aspects juridiques du contrat. «Cela inclut les avocats, en particulier, et les autres personnes du domaine juridique qui sont à l'aise avec les contrats, les modifications et les expositions», a-t-il déclaré.
Si vous n’êtes pas un avocat et que vous ne vous sentez pas à l’aise pour vous familiariser avec les aspects juridiques, vous pouvez engager un avocat. Jeff Van Fleet, avocat chez Woodhouse Roden Nethercott à Cheyenne, WY, dit que vendre sa propre maison peut sembler difficile. Mais il pense qu’avec la bonne équipe, cela ne devrait pas être un problème.
«Un avocat peut rédiger un contrat d’achat et de vente, généralement à un prix forfaitaire, par opposition à la commission facturée par les agents immobiliers», déclare Van Fleet. "Et comme un agent immobilier, un avocat ne peut représenter que les intérêts d'une partie", explique-t-il.
"Les acheteurs peuvent approcher le vendeur avec des offres impliquant un agent immobilier, y compris une demande de compensation sous la forme d'une commission", explique Van Fleet. «En tant que vendeur, vous êtes le maître du contrat et vous pouvez choisir les conditions que vous souhaitez, y compris la possibilité de ne pas travailler avec un agent», explique-t-il. «Si l’acheteur souhaite faire appel aux services d’un agent immobilier, laissez le acheteur payer l'agent immobilier. "
Van Fleet dit que votre avocat s'associera à une société de titres pour organiser le travail du titre et la clôture. «Le processus est simple pour les avocats expérimentés», dit-il.
Inconvénient: Statistiques
Les agents immobiliers ont tendance à vendre des maisons pour plus d'argent. Image: Andy Dean Photography / Shutterstock
Bien que les avantages de la FSBO soient nombreux, nous avons trouvé autant de raisons pour lesquelles ce n'est peut-être pas une bonne stratégie. «L'idée d'économiser des milliers de dollars sur commission en vendant votre propre maison peut être tentante et, même pour quelques-uns, elle peut même avoir un sens», explique Jo Ann Bauer, agent immobilier chez Coldwell Banker Residential Brokerage à Scottsdale, AZ.
Mais elle pense que la majorité des propriétaires vont perdre de l'argent en utilisant cette approche. «Selon la National Association of Realtors, la vente typique de la FSBO en 2017 (la dernière année avec des données complètes) était de 200 000 dollars, contre 265 500 dollars pour les ventes de maisons assistées par un agent», dit-elle. «Quand nous faisons le calcul, il est facile de voir que même avec le paiement d’une commission, les propriétaires gagnent en moyenne plus d’argent grâce à la vente de leur maison en faisant appel à un agent immobilier», explique Bauer.
Et les propriétaires pourraient même ne pas économiser autant d'argent qu'ils le pensent sur la commission. Cianciulli dit que vous n’économisez que du côté des agents inscripteurs. «La plupart des propriétaires pensent qu’ils vont économiser 5 à 6% du prix de vente, mais ce n’est pas le cas dans la majorité des cas. Ils doivent encore offrir une commission aux agents des acheteurs pour les amener chez eux », dit-il. "En outre, de nombreux vendeurs sont tellement concentrés sur l'économie de dollars de commissions, mais ils finissent par gagner moins d'argent parce qu'ils vendent la propriété à un prix inférieur à celui qu'ils auraient avec un agent immobilier chevronné."
Et c’est parce qu’il ya une courbe d’apprentissage si c’est la première ou la deuxième fois que vous vendez votre maison sans agent immobilier. «Je suppose que la question est la suivante: voulez-vous vraiment risquer de commettre des erreurs qui peuvent vous faire perdre du temps et de l’argent pour une transaction de cette ampleur?», Demande Cianciulli. Alors, quelles sont certaines des complications qui peuvent survenir? «Faire face au travail non autorisé, aux problèmes de chaîne de titres, aux demandes de réparation / crédits de prix pendant le séquestre, aux problèmes de financement et aux structures de financement atypiques ne sont que quelques-uns des obstacles potentiels», explique-t-il.
Inconvénient: subjectivité et sous-estimation du travail
Les propriétaires ont tendance à être sur la défensive en ce qui concerne les défauts de leur maison. Image: Steve Debenport / Getty Images
La vente de votre propre maison comporte également une composante émotionnelle. Cianciulli estime qu’il est presque impossible pour les vendeurs d’être objectifs. Et ce type de réaction émotionnelle peut blesser les vendeurs de plusieurs manières. «En tant qu’agents de vente, nous devons être en mesure de repositionner une propriété si les stratégies actuelles ne fonctionnent pas parfaitement. L'un des moyens de le savoir consiste à obtenir un feedback honnête des acheteurs potentiels ou de leurs agents », déclare Steven Gottlieb de Warburg Realty.
Mais si les acheteurs potentiels ont peur d'offenser ou d'insulter le vendeur, ils ne fourniront pas de commentaires francs. Par exemple, vous pensez peut-être que votre propriété a plus de valeur car elle possède un grand sous-sol non aménagé. Cependant, un acheteur peut ne pas vouloir payer plus s'il doit également transformer le sous-sol en espace habitable. "L’agent vendeur joue le rôle de tampon pour cela et devrait pouvoir dire au vendeur, même s’il est désagréable, des retours utiles, afin de le revendre sur le marché en accentuant les attributs de la propriété et en minimisant les handicaps."
Les vendeurs peuvent également sous-estimer la quantité de travail requise. "Le simple fait de coller une pancarte dans votre cour avant ne générera probablement pas le trafic et l'intérêt que vous espérez dans votre FSBO", prévient Bauer. Elle admet qu'un vendeur peut payer des frais fixes aux courtiers pour publier leur maison sur la MLS. «Cependant, le propriétaire est responsable de tout le marketing, des photos, des descriptions de propriété, des demandes de renseignements, des visites libres, des expositions et de la vérification des acheteurs potentiels», explique Bauer. «Pour la plupart des FSBO, le temps et les efforts nécessaires pour passer de la décision de se vendre à la réalisation d'un rapprochement fructueux s'avèrent excessifs. Beaucoup finissent par s'inscrire avec un agent immobilier. ”
Désavantage: surestimer la capacité de vendre
Vendre une maison n'est pas aussi facile qu'il y paraît. Image: Ariel Skelley / Getty Images
Après beaucoup de travail, vous réaliserez peut-être que vous êtes dépassé par la tête. En fait, c’est ce qui est arrivé à Michael et Jessica Walden de Walden Custom Renos. Le duo mari et femme avait douze ans d’expérience dans le retournement de maisons. Ils ont essayé de nombreuses manières de vendre leurs produits, notamment en utilisant un site Web populaire qui permet de vendre soi-même. «Avec le site Web, nous avons eu des tonnes de visionnements sur une période de deux mois, et il y avait beaucoup de questions et de longues visites – mais pas une seule offre», ont-ils déclaré à Freshome. "Cependant, dans les 24 heures qui ont suivi l'annonce de la même maison avec l'agent le plus vendu dans la région de Durham, nous avons reçu trois offres sur six vues et nous avons vendu pour avoir trop demandé."
Ils admettent que la cotation auprès d'un agent coûtera généralement entre 4 et 6% du prix de vente. Cependant, ils estiment que les résultats en valent la peine. "Cela s'accompagne de publicité gratuite dans les journaux locaux et en ligne, ainsi que d'un accès au Rolodex d'autres agents dont les clients sont prêts et désireux d'acheter."
Et vous pouvez également rencontrer d'autres problèmes lorsque vous tentez de vendre la maison vous-même. «Notre équipe a hérité des listes de personnes qui avaient au départ tenté de vendre avec un courtier en services limités ou par elles-mêmes et le résultat est presque toujours le même. La plupart ne vendent pas », selon Matt Miner, codirecteur principal et courtier immobilier de l’équipe Get Happy at Home de Coldwell Banker Bain à Seattle, WA.
Pour une raison, Miner affirme que les agents immobiliers se méfient des maisons vendues par leur propriétaire. «Ce sont souvent des transitions très difficiles avec une probabilité d'échec beaucoup plus grande», dit-il. «Lorsque nous héritons de ce type d’annonces, nous vendons la maison beaucoup plus cher qu’elle ne l’était auparavant. incapable vendre."
autres considérations
Assurez-vous de faire vos devoirs. Image: docent / Shutterstock
Une alternative à l’utilisation d’un agent traditionnel ou à la réalisation d’un FSBO consiste à utiliser une société telle que SimpleShowing. «Notre société, ainsi que plusieurs autres courtiers immobiliers« numériques / en ligne »comme nous, offrent un service qui va au-delà de la FSBO, mais qui coûte moins cher qu’un agent traditionnel. Avec ces types de sociétés, les vendeurs ne paient aucun frais initial et ne paient que 5 000 dollars à la clôture », a déclaré McGill.
De plus, même si Van Fleet (en tant qu'avocat) gère les FSBO, il recommande de payer un agent immobilier pour effectuer une analyse de marché comparative. "Ne vous fiez pas aux estimations générées par le site Web ni aux évaluations de comté pour fixer le prix de la maison, car cela ne permet pas de prendre en compte les conditions réelles du marché et est souvent incorrect."
En outre, il ne recommande pas les formes légales d'achat que vous pouvez trouver sur Internet. "Ces formulaires sont généralement un mauvais choix pour une transaction légale telle que la vente d'une maison, car ils n'intègrent généralement pas les exigences locales et nationales – et les conséquences pourraient être désastreuses."
Van Fleet fournit également des conseils sur l'argent sérieux. «Il existe une tendance sur le marché à faire des offres avec une petite somme d'argent», dit-il. En tant que vendeur, Van Fleet affirme que vous êtes responsable du contrat – et que vous pouvez et devez demander un complément d’argent réel.
«L'argent sérieux devient souvent le centre des litiges juridiques, alors assurez-vous qu'il y a assez d'argent pour dissuader un acheteur de revenir en arrière de la transaction ou que l'argent du reversement est suffisant pour couvrir vos frais juridiques si un litige est nécessaire» La flotte conseille.
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